Panorama inmobiliario: una novela con final abierto
"Una sociedad sin acceso al crédito no puede crecer", sostiene en este análisis frío y rotundo de la realidad del mercado inmobiliario la especialista Fanny Cruz.
¿Hubo un rebote? ¿Qué pasa con los alquileres? ¿Y con el crédito?
Estas son, mayoritariamente, las preguntas que nos hacen y nos hacemos los asesores inmobiliarios.
Ya casi finalizando este 2022, nos encontramos con un mercado inmobiliario paradójico y contradictorio. ¿Paradójico y contradictorio, en qué sentido? Bueno, en el sentido de que hay -sobre oferta de propiedades en venta- en todas las grandes capitales del país, con una tendencia a la baja sostenida desde 2019, siendo ya el porcentaje acumulado un 35% o un poco más y aún así, la demanda es escasa.
La pregunta que podrá surgir es ¿por qué si hay una baja importante en los precios la demanda es baja?
Acá hay un combo de respuestas. O para decirlo en forma más académica, la respuesta que podemos dar es multicausal.
Por un lado, el tema dólar, que como sociedad siempre nos atraviesa, ya es cultural. Sube el dólar y automáticamente se frena todo. El que detenta los dólares tiende a conservarlos y a resguardarse en ellos. Es la defensa que como sociedad -y casi apelando a la memoria emotiva- hemos aprendido. Y obviamente la especulación de que podrá continuar subiendo, lo que refuerza la situación de status quo.
La falta de acceso al crédito, factor crucial que determinaría que un porcentaje importante de población, (clase media ascendente que podría por derecho acceder a su vivienda y dejar de engrosar la masa crítica de inquilinos) deba permanecer aún teniendo los ingresos para responder a un crédito, en la situación de inquilino.
Una sociedad sin acceso al crédito no puede crecer.
No podemos dejar de mencionar como parte de este combo la actual a la Ley de Alquileres, que desalienta a los inversores. Yo no quiero emitir un juicio de valor respecto de las intenciones de la ley, porque creo que, en un punto, tiene la intención de contemplar la vulnerabilidad de los que tienen la necesidad de alquilar.
Pero ocurre que esta ley, tal como está planeada, es inviable en una economía con una inflación como la nuestra. El propietario que tiene que esperar un año para la actualización, después de los seis meses empieza a perder incentivo. Entonces, si no tiene necesidad imperiosa, retira el inmueble del alquiler. Y acá se produce otra paradoja: aquellos a los que se pretendió proteger con esta ley terminan siendo muy perjudicados. Sencillamente, porque no hay inmuebles en alquiler, la demanda supera ampliamente la oferta, por lo que quedan en una situación de mayor vulnerabilidad.
Otro componente de este combo es la circunstancia de que muchos propietarios cuyos consorcios lo permiten han volcando las viviendas a locaciones temporarias con fines turísticos. Obviamente, esto les resulta muy atractivo porque los ingresos son en dólares y por la situación macro de nuestra economía resulta accesible, muy accesible, para el turismo exterior. Entonces, tienen una ocupación mensual de casi un 90% y como dijimos antes, en dólares.
No obstante, para cerrar con un dato positivo, hubo en julio y agosto una repunte de la demanda, concretándose operaciones de venta. Las causas: hay gente que verdaderamente necesita la movilidad por las razones que fuesen y otros porque piensan que las propiedades han llegado a un piso histórico.
Obviamente, como todo en nuestro país, es una novela con final abierto.
Habrá que ver qué ocurre con el transcurrir del año electoral y con la perspectiva de cambio de gobierno. Lo que sí es seguro, es que solo se vende lo que está en precio, muy por debajo de los niveles históricos. Continuará...
LA AUTORA. Fanny Cruz es corredora pública inmobiliaria. Consultá su web haciendo clic aquí.
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