Qué esperar en materia inmobiliaria de cara al 2022
Fanny Cruz, reconocida corredora pública inmobiliaria, analiza el año que termina y hace una comparación en perspectiva.
Si bien cada circunstancia, cada crisis es diferente y traen aparejados distintos actores, condicionantes y desencadenantes, es cierto de igual forma que los mercados compuestos por individuos, suelen actuar de manera semejante a cómo lo hicieron, o a cómo su memoria emotiva les dicta.
Crisis indudablemente en Argentina ha habido muchas y cíclicas por eso hay una cierta previsibilidad dentro de la incertidumbre aunque parezca contradictorio.
La crisis del 2001 no ocurrió de un momento para el otro. Ya tres años antes se percibía una fuerte caída en las escrituras. Los precios no se desplomaron en el mismo momento de la crisis, lo hicieron un año más tarde en el 2002, donde los valores de los inmuebles cayeron un 40%. Obviamente el mercado tarda en reaccionar, el propietario se resiste a la baja, hasta que por imperio de la realidad asume la nueva coyuntura.
La crisis del 2011
El sector también recuerda más cercano en el tiempo la crisis provocada por la instauración del cepo cambiario, eso aconteció en octubre del 2011 y el ajuste y desplome de precios se verificó efectivamente un año después . Es decir hay una especie de delación entre el acontecimiento que origina la crisis y el desmoronamiento del mercado.
Podríamos decir entonces que como todo movimiento tiene su ritmo, su cadencia, primero se vislumbra una desaceleración de la demanda, hasta llegar por lo general un año después del acontecimiento disparador a la abrupta caída, después de esa caída sucede lo que denominamos amesetamiento, el status quo, y volvemos a una aceleración de la demanda , y finalmente al tan anhelado rebote. Lo que es inexorable es que después de una caíada hay una recuperación de precios.
Nuestra crisis actual
La crisis que transitamos , obviamente es multicausal, la falta de políticas de viviendas, políticas económicas el cepo, que ahuyenta a propios y ajenos , la desaparición del crédito hipotecario y obviamente la pandemia.
La desaparición del crédito hipotecario es uno de los factores que más agudizan las diferencias sociales porque elimina del círculo de la demanda a la clase media, y las operaciones sólo se concentran en el segmento AB, que detenta el poder económico. Y justamente ese sector está viendo con atención cuál es el punto de inflexión ,para decidir su compra.
Como ocurre en la mayoría de los debates acerca de cómo se comportaran los mercados, las opiniones están divididas.
Algunos entre los que me incluyo piensan que hemos o estamos cercanos a ese punto de inflexión es decir, los precios no seguirán bajando o desplomándose, excepto por imperio de la urgencia del vendedor.
Fanny Cruz, la mujer detrás de la marca
Ya se han sincerado bastante los valores, y lejos estamos de la burbuja. Con una caída cercana al 40 % y muy poco margen de especulación entre oferta y demanda parecería que debería al menos comenzar el amesetamiento que preanuncia el rebote.
Hay otro sector de opinión en cambio que cree que este nuevo crecimiento de la demanda no ocurrirá sino hacia el 2023.
Es de esperar que con la modificación de la ley de alquileres respecto al plazo y a la forma de actualización , y con el lanzamiento de políticas de crédito que sean reales, que se ajusten por ingresos y no por inflación, muchos actores del sector comiencen a mover sus fichas.
Esta es la razón por la que cuando me consultan respecto a si invertir hoy o no ? suelo indagar sobre la motivación de la inversión. Porque si obedece a una necesidad real edilicia, o de mejorar la calidad de vida, no hay razón para seguir postergándola. Los precios ya se sinceraron.
Si la razón de la inversión es más especulativa, tal vez haya un pequeño margen aún.
Pero cuidado, porque una vez que se plantó bandera, solo resta esperar la recuperación, y esto está al margen del gobierno, de la política y de las coyunturas.
El futuro del mercado inmobiliario: los cripto countries
El mercado compuesto por individuos, insisto en este concepto, tiende a repetir patrones de conducta, esto ya se vivió , desaceleración de la demanda , caída , abrupta, amesetamiento, desaceleraciíon de la caída y rebote,
Estamos cercanos a la desaceleración de la caída, saliendo de la inercia, del status quo, por lo que es de esperar que el 2022, sobretodo a partir del segundo semestre marque el punto de inflexión para comenzar la recuperación del mercado.
LA AUTORA. Fanny Cruz es corredora pública inmobiliaria.
