Estos fueron los precios de septiembre en el mercado inmobiliario en Buenos Aires

Se difundió un nuevo informe de la Universidad de San Andrés (Udesa) y Mercado Libre, que revela las tendencias más actuales en el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).

En septiembre de 2024, se observaron cambios en el mercado inmobiliario de departamentos en el AMBA:

Precios de venta por m² en dólares:

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en septiembre de 2024, se registran variaciones interanuales (septiembre de 2024 respecto a septiembre de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -4.9%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 5.1% respecto a septiembre de 2023.

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m2 de casas del -2.2% en CABA, del -3.0% en GBA Norte, del -4.0% en GBA Sur, y del -9.4% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte y GBA Sur se observan variaciones interanuales positivas del precio de venta del 8.8%, 2.0% y 0.8%, respectivamente. Por el contrario, en GBA Oeste se observa una variación negativa del -2.2% con respecto a septiembre de 2023.

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a agosto de 2024), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de 0.2% en CABA, -0.4% en GBA Norte, -0.7% en GBA Sur y 0.1% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en septiembre de 2024, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.5% en CABA y GBA Oeste, del -0.1% en GBA Norte y del -0.2 en GBA Sur.

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de departamentos ocurre en Monte Castro, con una variación de -9.2%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), Quilmes es el municipio que registra la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m2 de casas (-10.6%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurre en La Matanza (- 6.6%).

En septiembre de 2024, se destaca el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de propiedades a la venta de casas y departamentos registra un incremento del 75.1% respecto a noviembre de 2023. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.

Precios de alquiler en pesos corrientes:

En AMBA, durante el mes de septiembre de 2024, se registraron variaciones intermensuales (respecto a agosto de 2024) en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos y casas del 3.6% y -1.4%, respectivamente.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en septiembre de 2024 relativo a agosto de 2024, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del -6.0%, -2.1% y -0.9% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 2.6%, 1.1%, 6.7% y 5.0% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.

Las caídas intermensuales observadas en las medianas de los precios de alquiler de casas en AMBA durante septiembre de 2024 responden a distintos comportamientos según la moneda de cotización: por un lado, la mediana de los precios de las propiedades cotizadas en pesos aumentó; por el otro, los precios medianos de las propiedades en dólares mostró una disminución respecto a agosto 2024. En particular, la caída en los precios de las propiedades en dólares se explicaría en parte, por un cambio en la composición de la muestra debido a una menor cantidad de propiedades de mayor valor en septiembre respecto a agosto. De este modo, dicho cambio en la composición estaría impactando en las medianas de precios, generando una baja en el precio agregado. Cabe agregar además que la cotización del dólar cayó en septiembre respecto a agosto de 2024.

Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a septiembre de 2023), los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 69.3% en GBA Norte, 87.2% en GBA Sur y 121.8% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en septiembre de 2024, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 52.0% en CABA, 67.6% en GBA Norte, 135.2% en GBA Zona Sur y 147.9% en GBA Oeste. Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de agosto de 2024, la cual fue de 236.7%.

Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Flores (4.3%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en San Miguel (9.6%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Merlo (12.3%).

Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en septiembre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 183.0%, respecto a noviembre de 2023.

Tendencias del mercado:

- El mercado de departamentos está en alza desde agosto de 2023 en CABA.

- En GBA Norte, los precios de departamentos comenzaron a subir en abril de 2024.

- En GBA Sur, la tendencia alcista empezó en mayo de 2024.

- En GBA Oeste, el mercado se ha mantenido neutro desde septiembre de 2024, sin variaciones significativas.

Índice de Confianza del Mercado de Venta

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.

En septiembre de 2024, el mercado de casas a la venta se encuentra neutro en CABA y GBA Sur desde julio de 2024, mientras que en GBA Norte y Oeste se encuentra a la baja desde el mes pasado. Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA desde agosto de 2023, en GBA Norte desde abril de 2024 y en GBA Sur desde mayo de 2024, en cambio, en GBA Oeste se encuentra neutro desde septiembre de 2024.

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