Qué pasó en el Senado con la Ley de Alquileres

Inquilinos, propietarios e inmobiliarias seguirán esperando por una nueva Ley de Alquileres, ya que -tal como se preveía- el oficialismo en el Senado impuso su dictamen de mayoría con modificaciones en la sesión de este jueves, por lo que el proyecto vuelve a la Cámara de Diputados.

El texto fue aprobado con 37 votos afirmativos y 29 negativos. El Frente de Todos construyó una mayoría a partir del acuerdo, que se dio previamente en la discusión en comisión, con sus excompañeros de bancada y sus habituales aliados.

Así, además del oficialismo, votaron a favor de los cambios Guillermo Snopek, Eugenia Catalfamo, Edgardo Kueider y Carlos "Camau" Espínola, de Unidad Federal; la riojana Clara Vega y el rionegrino Alberto Weretilneck, cada uno desde su monobloque, según la crónica del portal especializado Parlamentario.com.

En el caso de éste último, los diputados rionegrinos que responden a su espacio habían votado en la Cámara baja con Juntos por el Cambio y otros sectores de la oposición. Pero, a partir de esta nueva versión del proyecto, su postura podría cambiar.

Además de los votos negativos de Juntos por el Cambio -que tuvo cinco ausentes-, se opuso la cordobesa Alejandra Vigo. Al igual que en la votación de los pliegos judiciales, la misionera Magdalena Solari Quintana, presente este jueves, se ausentó en ese momento.

En sus puntos centrales, las modificaciones a la media sanción que vino de Diputados consisten en: mantener el plazo (vigente actualmente) de tres años en los contratos; establecer que los aumentos sean semestrales; y fijar un nuevo índice para la actualización de los alquileres, a partir del coeficiente "Casa Propia", utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Lo que se mantuvo sin cambios fue la parte que prevé beneficios fiscales para incentivar la oferta de propiedades.

Por su parte, Juntos por el Cambio defendió la media sanción que salió de Diputados, que preveía que los contratos vuelvan a dos años, actualizaciones cada cuatro meses y un menú de tres índices para establecer los aumentos, a acordar entre las partes.

Miembro informante del oficialismo, el pampeano Daniel Bensusán aseguró que en las comisiones quedó claro que el proyecto que vino de la Cámara de Diputados "no era del agrado de las partes" y hasta senadores de la bancada opositora reconocieron que "no era un dictamen que solucionaba el problema". "Nuestra obligación es mejorar el proyecto de ley", defendió y enumeró que "obviamente que la escasez de inmuebles destinados al alquiler tiene múltiples causales: la especulación financiera, la dolarización de los alquileres y la inflación, que hace difícil mantener un equilibrio en esta relación contractual".

"Este problema no se resuelve con una sola ley, es integral, y seguramente el Estado tendrá que intervenir controlando", consideró y detalló los cambios. Además de los contratos y el plazo de actualización, resaltó que se eliminó que "se permitan pagos voluntarios anticipados por parte del inquilino", y se estableció que "los contratos sean redactados y acordados en moneda nacional".

Sobre el nuevo índice, el presidente de la Comisión de Legislación General explicó que se determinará "por la menor variación que surja de comparar el 0,9 del coeficiente de variación salarial, publicado por el INDEC, y la variación del coeficiente de estabilización de referencia, publicado por el Banco Central".

"Entendemos que permitirá mejorar la situación de esa gran masa de inquilinos que hoy no pueden acceder a una vivienda", dijo sobre la nueva redacción y afirmó que se busca que el cambio en "los plazos para la duración del contrato y eventuales ajustes le dan una previsibilidad y estabilidad".

Al manifestarse a favor de la media sanción de Diputados, el radical Víctor Zimmermann observó que la Ley de Alquileres actual "que afecta tanto a propietarios como a inquilinos, se ve básicamente afectada por el tema de la inflación, del cepo al dólar, por el problema del déficit habitacional y por la falta de inversión". "Con una Ley de Alquileres no se puede resolver el problema económico de un país", agregó.

Recordó que los expositores que asistieron a las comisiones desde Córdoba comentaron que "el 47% de los inmuebles que se ponen normalmente dentro del mercado de los alquileres fueron retirados para alquiler temporal" -cuestión pendiente de abordar, admitió-. "(Los propietarios) prefieren ponerlo en alquiler temporal y cobrar los alquileres en dólares o euros", señaló.

El chaqueño expresó que todos los invitados que vinieron "nos pidieron que le demos celeridad y certidumbre al tratamiento, y yo creo que lo hemos logrado, más allá de las diferencias", pero cuestionó que se dilate la resolución regresando el proyecto a Diputados, mientras "hay muchos contratos pendientes que están parados, esperando a ver qué pasa".

A su turno, el porteño Martín Lousteau recordó que él estaba en Diputados cuando se aprobó la primera norma y advirtió que por entonces había los mismos temores que en la actualidad. En su discurso se preguntó si "lo que viene con media sanción de Diputados resuelve el problema... La verdad que no los resuelve, en un contexto con una mente dolarizada en materia de propiedades. Claramente que no es la panacea la media sanción, pero el dictamen de mayoría va a agravar el vicio de querer proteger al más débil y terminar haciéndole peor la situación".

El legislador de Evolución Radical advirtió también que "hay 15 mil personas que cuando intervenimos mal, se les va a ir el precio de los alquileres a las nubes, o no se los van a renovar".

Lousteau sostuvo que "estamos generando una incertidumbre respecto del flujo de fondos que va a hacer que hoy con un proyecto así suban el alquiler". A su juicio, el propietario dirá: "Me voy a cubrir porque para adelante voy a recibir menos".

Cerró el debate la vicejefa del Frente de Todos, Anabel Fernández Sagasti, que cuestionó la actitud de Juntos por el Cambio, a cuyos miembros acusó de no querer acordar nada con el oficialismo "aunque estén de acuerdo". Puso como ejemplo el tema de alquileres temporarios, donde habían acordado un dictamen con la UCR, pero después "les tiraron la oreja a dos o tres y ahora lo quieren cambiar".

La mendocina aseguró que desde el Frente de Todos tenían la voluntad de mejorar la media sanción que venía de Diputados, pero sostuvo que "se nos hace imposible porque hay una decisión política (en la oposición) de no acordar, porque estamos en medio de la campaña. Esa mezquindad nos lleva a tener dos dictámenes".

Reconoció el trabajo en comisión y en ese sentido valoró la actitud del vicepresidente de la Comisión de Presupuesto, Víctor Zimmermann, de quien elogió "la amplitud con la que se trabajó", y al respecto aseguró que "el resultado de nuestra máxima síntesis es este dictamen".

"El problema afecta a 10 millones de personas; la inquilinización de la vivienda hay que trabajarla desde un lado político, pero ante la irresponsabilidad de la parte minoritaria de Juntos por el Cambio de enviar una media sanción que lo único que produjo fue incertidumbre, paralización de contratos y una desfachatez... Porque algunos diputados y senadores no habían leído la media sanción", afirmó. Al respecto, la camporista sostuvo que en lo que llegó de la otra Cámara "ya no había alquileres para comercios de tres años; volvían a incluir que se tuvieran que pagar meses por adelantado, y que libremente el inquilino y el locador se tenían que poner de acuerdo en cómo se tenían que actualizar los alquileres".

Fernández Sagasti diferenció que "este dictamen lo que tiene que hacer al legislar entre dos puntos o intereses contrapuestos es tratar de equilibrar un sistema, porque ese mundo de fantasía que muchos senadores nos quieren vender no existe".

Agregó que el contrato de alquiler "funciona en los hechos como un contrato de adhesión, donde no pueden discutir las cláusulas porque hay una relación de asimetría con el propietario". En referencia a la actual Ley 27.551, apuntó que en su momento vino a corregir una serie de abusos que existían por entonces. "No solucionó el problema, pero seamos sinceros: una ley no va a resolver la situación económica y social que existe en la Argentina. Hay que debatir una ley que tiene que ver con volver a convertir la vivienda en la Argentina en un derecho y no en un activo financiero, como está pasando ahora", analizó y completó que "retroceder a contratos de dos años es incrementar la incertidumbre que viven diez millones de personas".

Puntos centrales del proyecto

• - Un plazo mínimo de locación de inmueble de 3 años.
• - Para los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses.
• - En cuanto al índice de actualización, en vez de aplicar por partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), dispone que se aplicará el coeficiente Casa Propia, publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
• - Las publicidades, a través de cualquier medio o plataforma, que incluya precios de locaciones de inmuebles deben realizarse en moneda nacional.
• - Para el cálculo de las indemnizaciones deberá tomarse como base el valor del mes de alquiler en el momento en que se entrega el inmueble. También, en la parte que expresa que no corresponde indemnización si la notificación al locador se hace con un mínimo de tres meses de anticipación, añade que el preaviso debe operar sus efectos luego de haberse cumplido seis meses de contrato.
• - La Secretaría de la Vivienda para garantizar el "Programa Nacional de Alquiler Social" deberá relevar y difundir información estadística sobre la situación de las locaciones con fin habitacional en la Argentina, identificando demanda locativa y cantidad de hogares inquilinos, y, sobre la demanda habitacional de alquiler social, beneficiarios alcanzados y las medidas adoptadas para su cumplimiento.
• - Sobre el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes sostiene que la actividad de locación de inmuebles mediante contratos debidamente registrados se considera una sola unidad de explotación. También agrega que los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.
• - Establece las exenciones del gravamen sobre los créditos y los débitos en cajas de ahorro o cuentas corrientes utilizadas exclusivamente para operaciones relacionadas con locaciones de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos estén debidamente registrados.
• - Dispone que las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 % del monto anual del contrato de locación.