¿Por qué hay en Argentina un déficit habitacional de 4 millones de viviendas?

Quizás por tratarse de temas cotidianos no se aprecian en verdadera dimensión. Sin embargo, las dificultades que se generan por la falta de coordinación entre las necesidades del sector privado y los requerimientos del sector público, agregan dilaciones y conflictos a un escenario que ya se presenta complejo.

Por estos días, se difunde en los medios la incitativa del Estado por promover la construcción a través de inversiones privadas y de un plan de obras públicas. Sin embargo, aún contando con recursos disponibles, emprender un desarrollo urbano, tanto para el sector estatal como para el privado, puede ser una odisea en la mayor parte de los municipios y provincias argentinas.

Al comprar un terreno o bien al firmar una opción de compra, el primer desafío es obtener una Constancia de No-Inundabilidad (o certificado equivalente). Es conocido el hecho de que el crecimiento vegetativo de las poblaciones y la correspondiente extensión de tramas urbanas, generó el desborde de las redes de desagües a lo largo del tiempo, por lo que los canales de desagües se encuentran al límite en sus condiciones operativas. Entonces surgen los primeros escollos, los funcionarios responsables de otorgar la certificación temen potenciales inundaciones, ergo exigen a los municipios la aprobación previa del proyecto de loteo. 

Paralelamente, y siguiendo un criterio similar, los funcionarios municipales solicitan previo a la aceptación del proyecto de loteo, el Certificado de No-Inundabilidad. Si bien se presenta como una anécdota digna de compartir en una mesa de café, en la realidad, es un obstáculo que demora sensiblemente el avance de los proyectos.

Siguiendo un plan de desarrollo de documentación técnica tendiente a obtener factibilidades de servicios: agua potable, cloacas, energía eléctrica y gas natural entre otros, empiezan a aparecer nuevas barreras.

El déficit de infraestructura secundaria es tan preocupante, que cuando un emprendedor se acerca a pedir factibilidades, desde los entes prestatarios de servicios se genera la esperanza de condicionar el inicio de nuevos proyectos a requerir inversiones desproporcionadas por parte de desarrolladores, de tal suerte de que puedan abastecer la demanda de su futuro emprendimiento, más la imperante en su entorno.

En general, cada uno de los organismos del estado en sus tres niveles (Nación-Provincia- Municipio), funciona de manera aislada. Algo idéntico sucede con los entes prestatarios de servicios. Esta falta de coordinación induce a un desarrollador a tener que conciliar los requerimientos de todos los actores en un esfuerzo titánico para salir adelante con una oportunidad de trabajo.

Mientras los pedidos de factibilidades de servicios y sus proyectos correspondientes son presentados y se gestiona su aprobación, surgen de cada una de estos entes y reparticiones estatales, liquidaciones de tasas, contribuciones, cánones, derechos, etc. que elevan desmesuradamente los costos de esta etapa.

Lógicamente, el incremento en las pretensiones de cada uno de estos estamentos conspira contra la rentabilidad prevista de un proyecto de desarrollo urbano; es allí donde después de transitar un camino que en determinados casos supera el año de gestión, deviene abandonar la iniciativa.
En la hipótesis que después de todo lo expuesto, se lograse avanzar con un desarrollo inmobiliario, la gestión de las aprobaciones de la documentación conforme a obra al finalizar el mismo por parte de entes oficiales representa otro reto. Por consiguiente, lograr reunir los requisitos necesarios para escriturar los terrenos o viviendas resultantes demorará un tiempo extra y elevará aún más el costo del proyecto.

Si bien pareciera muy intrincado el camino a seguir, entender que en el contexto actual es mucho más dificultoso aún, es clave para interpretar un déficit habitacional de más de 4 millones de viviendas.

EL AUTOR. Ing. Daniel Mafud. Presidente de la Confederación de Pymes Constructoras de la República Argentina.