Los precios de la construcción no impactan en el mercado de casas usadas

Como casi siempre ocurre que estos artículos de opinión surgen de la casuística.

 Sucede que algunos clientes a los que les tasé la propiedad hacen un par de años me consultan pidiéndome valores actuales. Se sorprenden, y en cierto modo, me piden respuesta. El interrogante es: ¿por qué su inmueble no ha aumentado cuando el valor de la construcción sí lo ha hecho?

 Obviamente, esto toca la fibra docente que hay en mí y trato de llevar una respuesta que sea comprendida y avalada por los datos de la realidad. A continuación, analizaremos las razones detrás de este fenómeno:

1- Es importante destacar lo siguiente: la dinámica, el comportamiento del mercado de los inmuebles a estrenar o en pozo es muy diferente al comportamiento o dinámica del usado. Son dos negocios completamente diferentes: los desarrollos en pozo, a estrenar, son un tipo de actividad en el cual un desarrollador produce, asume riesgos y da por sentado que la demanda va a poder pagar esos costos, sino no asumiría el riesgo. Mientras que, en el caso de los usados, es más una transacción de recambio. Es decir, en la venta del usado el negocio no es el fin original, es más una coyuntura debido a cambios en el funcionamiento familiar, como viajes, restructuración de la familia, ya sea que se agrande o se achique, y todas las circunstancias propias de los ciclos de la vida. Obviamente queda excluido de este panorama los que se dedican a comprar y vender como un emprendimiento en sí mismo.

Por esta razón es que podemos decir que no hay una conexión lineal entre el Costo de Construcción y el Precio de Mercado.

El precio de los inmuebles usados no sigue una relación lineal con el costo de construcción. Mientras que en los desarrollos nuevos los costos de materiales y mano de obra son determinantes en la fijación de precios.

Fanny Cruz, la mujer detrás de la marca

En los inmuebles usados entran en juego otros factores, como la oferta y la demanda, la ubicación y la urgencia de venta del propietario.

2- Oferta y demanda estancada: Hay que tener en cuenta que los procesos no se revierten de un día para el otro. Venimos de un período de cinco años de parálisis del mercado.

El mercado inmobiliario argentino viene de años de caída en la demanda debido a la falta de crédito hipotecario y la incertidumbre económica. Esto ha generado un alto stock de propiedades en venta, lo que ha obligado a los vendedores a ser flexibles en los precios el famoso "escuchar ofertas" para concretar operaciones.

3- La incertidumbre económica y el efecto "expectativa": El mercado inmobiliario es altamente sensible a la estabilidad macroeconómica siempre digo que el mercado inmobiliario es el termómetro de la economía. En un contexto de cambios y reformas económicas en proceso, muchos compradores prefieren esperar antes de tomar una decisión. Esta actitud frena la recuperación de los valores de las propiedades usadas, independientemente del costo de construcción.

4. Los vendedores todavía no ajustan sus pretensiones: Muchos propietarios mantienen expectativas de venta basadas en valores de mercado de años anteriores, sin considerar que la realidad ha cambiado. A diferencia de los desarrolladores, que ajustan sus precios según costos y demanda.

Sin embargo, la falta de compradores dispuestos a pagar precios elevados en un mercado sobreofertado termina obligando, tarde o temprano, a una corrección en los valores.

Carpool con Fanny Cruz: "Hay sobreoferta de inmuebles y una demanda escasa"

5- Mayor rentabilidad relativa de los usados: Con la suba del costo de construcción, la brecha de precios entre un inmueble a estrenar y uno usado se ha ampliado, haciendo que estos últimos sean más atractivos en términos de relación precio/m².

Conclusión: ¿Cuándo impactará el aumento de la construcción en los usados?

Para que los precios de los inmuebles usados comiencen a reflejar el incremento del costo de construcción, es necesario un cambio en la dinámica del mercado, lo que podría darse en las siguientes condiciones:

- Mayor acceso al crédito hipotecario, que dinamizaría la demanda. 

- Menor stock de propiedades en venta, lo que reduciría la sobreoferta. 

- Mayor estabilidad económica y confianza en el mercado. 

 La pregunta que surge entonces es: ¿es un buen momento para comprar?

Si se busca una propiedad usada, ¡sí! Ya que los valores aún están en niveles competitivos. Para los vendedores, la clave estará en ajustar expectativas y entender que el mercado aún no ha logrado trasladar el incremento en costos a los precios finales.

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