Alquileres: oferta en alza, opciones de contrato y obstáculos para comenzar

El mercado inmobiliario es uno de los que más ha cambiado en este año tras la derogación de la Ley de Alquileres y esto se ha visto reflejado en los números de oferta como así también en las formas de contrato que se están ejecutando. El especialista Andy Landa, miembro de Aele Inmobiliaria, habló con "Tenés que saberlo", por Radio Posta 92.1, y analizó la realidad que atraviesa el mercado sobre el cierre del 2024.

"Si hablamos con datos, tenemos interanual un aumento del 366% en casas comparado con diciembre pasado; y en departamentos, un 400% aproximadamente. El pico de ofertas se dio en septiembre de cantidad de ofertas de departamentos que hay. Oferta para que los inquilinos puedan ver y chequear hay, a diferencia de lo que había hace un año", señaló Landa.

El agente inmobiliario señaló que el mercado inmobiliario es "superdinámico" y señaló que quien hizo un contrato en dólares en junio, se ahorró una buena cantidad: "Hoy por 500 dólares está pagando $200.000 menos. Si tuviese que salir y comprar dólares, se está ahorrando $200.000 por mes pagando esos 500 dólares que pactaron por mes. Ahora con la brecha de este dólar, que está bajando cada vez más, con esa brecha cada vez más corta, los inquilinos que hicieron contratos en dólares ganaron una diferencia de $200.000 por mes en un contrato de 500 dólares mensuales".

En referencia a los precios y las zonas, Landa señaló que el promedio de un departamento de dos habitaciones en ciudad ronda los $400.000: "Lo que más demandas tiene a veces en departamentos es Ciudad, por la cantidad de departamentos que posee, pero también le siguen lo que es Godoy Cruz y Guaymallén. La búsqueda de casas en alquiler se da más en la zona de Luján, Maipú y luego vendría Guaymallén".

Además, señaló que los precios se van acomodando "por oferta y demanda": "Hay precios que son totalmente exagerados para los valores de hoy, pero el mercado mismo lo va llevando por un sendero hasta que tiene que ir bajando y acomodándose a los valores del mercado de hoy. Mucha gente que tiene renovaciones prefiere cambiarse a una propiedad a una cuadra antes que renovar en el lugar en donde está".

Por otro lado, Landa comentó que las inmobiliarias siempre solicitan garantías con bono de sueldo que al menos dupliquen el valor del alquiler o con propiedades: "O también el seguro de caución, que está muy de moda ahora, en el cual el inquilino puede sacarlo con una aseguradora y le cubre el canon y el monto de expensas al propietario en caso de que el inquilino no pague. Hay otros combos que incluyen pintura, pero eso depende de la aseguradora y del canon que puedan pagar. Tiene un monto que deben abonar, pero es bueno para el inquilino para no tener que estar pidiéndole al tío o la tía que le estén dando una mano".

En referencias a las actualizaciones, el agente inmobiliario señaló que el contrato típico de los últimos meses es a 2 años con actualizaciones cuatrimestrales por IPC: "Con aumentos de ICL no se está tomando. Al principio cuando se desreguló se comenzó con esos contratos, luego se fueron acomodando: al tomar datos un poco más anuales de lo que vendría a ser el tema de ingresos y de inflación, los aumentos te dan muy altos. Por ejemplo, estaba haciendo una simulación, y un alquiler con IPC cada 6 meses de junio a ahora, pagando $100.000, con IPC tocaría $123.00 el nuevo canon. Si lo hacemos por ICL, nos da $148.000. El mismo monto, el mismo edificio, solo cambia ese índice. Hay que tener muy en cuenta ese índice de inflación que es el que menos está pagando un inquilino".

Sobre las dificultades que afrontan los inquilinos, Landa señaló que muchas veces tienen complicaciones con los gastos iniciales y que algunas inmobiliarias facilitan este tema. Además, señaló la importancia de la verificación de garantías: "Pueden venir 20 personas a ver la propiedad, pero capaz califican 2. Te dicen ‘gano dos millones de pesos', pero capaz estás endeudado por $2.800.000 o no podés pagar cuotas, o estás en cierto lugar que te ponen cuando tenés deudas, eso estaría complicando hoy. Demanda hay, hay gente que va a ver los departamentos, pero cuando empezás a filtrar, ahí está el inconveniente de decir este bono no sirve, este garante no sirve. Inclusive, hay garantías compradas: mucha gente lamentablemente cae en esa desesperación y termina comprando garantías por Facebook de gente que se ofrece. Eso es totalmente ilegal y también complica la situación por ese lado y mucha gente no lo sabe".

Además, Landa señaló que según un informe realizado por Inmodata, con el valor de una camioneta tope de gama 0km, una persona puede comprar 88 m2 de un departamento usado: "88 m2 no es un número para no tener en cuenta, pero ahí vemos que los rodados tal vez están muy altos y las propiedades están muy bajas aún, veremos ahora con el tema de créditos hipotecarios".

Respecto a la venta de casas, Landa señaló que ha sido de importancia la reactivación del crédito hipotecario: "Estamos viendo muchas más operaciones de compraventa, también el crédito hipotecario está empezando a ayudar un poco. Hace un par de meses hablábamos de sí hace un par de meses sacaría un crédito hipotecario y dije que sí, que había una ventana de oportunidad que no se estaba viendo. Ahora eso se está viendo también, empezamos a tener más demanda por créditos hipotecarios y estamos cerrando casi el 50% de las propiedades que estamos vendiendo con créditos hipotecarios. Esto se genera por un par de bancos que ya están subiendo sus tasas".

Finalmente, el agente señaló que la demanda de lotes ha bajado a pesar de haber una buena oferta y que la gente busca viviendas terminadas: "Terrenos hay muchísima oferta y la demanda no es tanta. La gente hoy está buscando lugar para vivir, teniendo en cuenta que el m2 de construcción está un poco más caro. Por el costo de oportunidad, la gente prefiere comprar algo quizás con 2 o 3 años y con sus ahorros, antes que salir a buscar el lote, ver el tema de planos, empezar a construir, que para poder poner un ladrillo tenés que esperar 5 meses de aquí que hagas todos los trámites. El costo de oportunidad está en comprar viviendas a estrenar o usadas en buen estado", concluyó.