Qué debemos saber de la nueva Ley de Alquileres

Lo que debemos tener en cuenta es que la nueva Ley de Alquileres aun no está vigente; lo estará después de su publicación.

Esta ley modifica al CCCN en muchos de los aspectos vinculados a locaciones.

¿Cúales son los contenidos mínimos que deberíamos saber?

El artículo 75 de la ley introduce el domicilio electrónico en los contratos, este es un aspecto muy razonable ya que en la actualidad nuestro domicilio electrónico es el más usado, por otro lado la comunicación al mismo es ágil, inmediata y sin costo.

El artículo 2 modifica al 1196: Depósito en garantía: no se puede pedir más del equivalente a un mes de la locación. El CCCN ya lo regulaba pero dejaba abierta la posibilidad de pedir un mes por cada año de la locación. Hay que decir que en nuestra provincia nunca se pidió más de un mes de depósito.

Plazo: el artículo 3 de la ley modifica al artículo 1198: Cuando el destino sea vivienda el plazo mínimo será de tres años. Esta es una de las modificaciones fundamentales, a mi criterio también razonable por que le da al locatario un margen de previsibilidad y planificación mayor. Para el locador creo personalmente, que si se tomaron los recaudos y es un inquilino comprometido y prudente también le da un margen mayor de tranquilidad. Obvio esto lo irá determinando la casuística.

Reparaciones: Distingue entre reparaciones urgentes de las que no lo son

En las urgentes el locatario puede intimar al locador para que en un término de 24 horas, las solucione, sino las puede realizar el mismo con cargo al locador. En las no urgentes el plazo es de diez días.

Expensas: El artículo 8 modifica al artículo 1202 del CCCN el locatario NO tiene a su cargo el pago de las cargas que graven a la cosa, ni las expensas comunes extraordinarias. Tiene a su cargo las expensas que deriven de los gastos habituales y permanentes. Es decir no corresponde en ningún caso el pago por parte del locatario ni del impuesto inmobiliario, ni de las expensas extraordinarias.

Resolución anticipada. El artículo 9 modifica el artículo 1221. El locatario puede rescindir después de los seis meses con un mes de de aviso .

Novedad: si la rescición se produce habiendo transcurrido seis meses, y el locatario notifica al locador con tres meses de anticipación , no corresponde el pago de indemnización alguna.

Intervención inmobiliaria. El artículo1351 establece que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional C.P.I. matriculado.

Garantías

En las locaciones habitacionales el locador podrá proponer al menos dos de las siguientes garantías:

1) garantía inmobiliaria, 

2) aval bancario, 

3) seguro de caución,

4) garantía de fianza, 

5)garantía personal mediante recibo de sueldo o certificación de ingresos

Modificaciones estrellas

Ajustes anuales

El artículo 14 establece que el ajuste será anual y surgirá de un promedio o ponderación , del indice de precios al consumidor (IPC) , y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Este índice debe ser dado mensualmente por el BCRA, en este caso el índice no será dado por el INDEC

Declaración ante la AFIP

El artículo 16 de la ley establece que los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la AFIP en el plazo que este organismo disponga. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del mismo a la AFIP.

Estos, a mi criterio, son los extremos mínimos que debemos informar, en cuanto a la modificación en su conjunto , habrá voces a favor y voces en contra, como en todo, no obstante creo a título personal que es bastante moderada , y trata de receptar extremos que debían merituarse, como la recepción de notificaciones en el domicilio electrónico, distinguir entre reparaciones urgentes de las que no lo son , y establecer un índice consensuado de actualización, porque veníamos de la premisa de que no había indexación en los contratos, que fue lógicamente superada por nuestra realidad inflacionaria. Esto dejaba un marco de actualización difuso.

Por otro lado el artículo 1351, deja muy en claro que sólo podrá intervenir en la negociación un profesional CPI, matriculado. Esto también es un paso importante en pos de evitar la injerencia de ilegales en el mercado.

No obstante hay que ver cómo recepta esta normativa el mercado, porque cuando se trata de regulaciones la oferta tiende a retraerse, no obstante dada la coyuntura actual en un mercado tan achicado, no creo que haya demasiado margen para especulaciones.