Barajar y dar de nuevo: el devenir inmobiliario

Indudablemente, cuando el punto de donde se parte es muy bajo, lo único esperable es crecer. o al menos despegar. Aún manteniéndose el panorama de pandemia y desconcierto absoluto del 2020, y no obstante que continúe el clima enrarecido, las industrias en general deberían tener una recuperación del tipo que comúnmente se llama rebote, y la industria inmobiliaria no debería ser por tanto la excepción.

¿Pero qué ocurre puertas adentro del sector? ¿Qué debería suceder para que ya comenzado el 2021 la gente comience a proyectar sus ingresos en el mercado inmobiliario?

¿Qué factores deberían aunarse para que se volviera a un escenario cercano al de escrituraciones del 2017?

Como en todo deberíamos hablar de un escenario policausal, donde no es uno sino varios los factores a tener en cuenta.

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Si lugar a dudas, uno de esos factores decisivos sería una política de Estado que contemple el acceso al crédito hipotecario que es la base del crecimiento de la clase media. Sin crédito, la clase media -que es el motor de la sociedad- profesionales jóvenes independientes, pequeños comerciantes tienen vedado el acceso a la vivienda propia.
El castigado mercado del usado

Los más golpeados en este período 2019-2020 -y todo marca que seguirá siendo así en el 2021- fueron los vendedores de inmuebles usados, por la sencilla razón de que, en general, estas unidades se venden en dólares y de contado a diferencia de la venta en pozo de "unidades futuras", donde al stockearse el constructor, puede vender en pesos, y con la promesa de que esas unidades al estar terminadas se podrán realizar en dólares. Tampoco los propietarios de estas unidades usadas se mostraron muy amigados con la idea de reducir el valor de sus inmuebles.

Ante la falta de reales de oportunidades siempre preferimos el cálido refugio del dólar.

Esto generó que la mayoría de la gente eligiera preservar su capital con liquidez en dólares en vez de volcarlo a los inmuebles usados. La consecuencia conocida por todos de este escenario fue el más bajo volumen de transacciones de los últimos años.

Los brokers de Miami agradecidos

Una clase media acomodada decidió no seguir sufriendo los vaivenes de la economía argentina y apuntó directo a la "Meca de las compras", donde se encuentran unidades en condominios con una rentabilidad no comparable a la vernácula y con precios semejantes a los de inmuebles en el país. Tanto es así que exultantes dichos brokers piensan que en 2021 el inversor argentino los seguirá eligiendo.

Para sorpresa de los agentes del real estate local en EEUU, no solo crecieron las inversiones en Miami, sino también en Detroit, Baltimore, Filadelfia y Georgia, ya que se pueden encontrar unidades desde U$s 50.000 con rentabilidad muy interesante asegurada.

Inversiones en pozo

Son las que indudablemente se han consolidado y sobretodo los que ofrecen financiación en pesos y que de alguna manera han sustituido la función que alguna vez tuvo el banco.

¿Cómo influyó la nueva ley de alquileres en este panorama?

Como éramos pocos... apareció en escena la nueva Ley de Alquileres, sumada a los DNU (decretos de necesidad y urgencia) del 2020. Este nuevo escenario planteado por la 27.551, con plazos ampliados de locación, con índices de actualización ajenos a la voluntad de las partes y dependientes del BCRA no ayuda mucho a inclinar a un inversor a posicionarse en inmuebles. 

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Es que siempre que el Estado interviene en las relaciones entre particulares el efecto es contrario al pretendido. De hecho los valores de partida de las locaciones repuntaron, porque de alguna manera el "propietario se quiere cubrir". La consecuencia: alquileres más caros y escasos. ¡A nadie escapa la odisea que es encontrar un alquiler en los tiempos que corren!

La tarea de los corredores inmobiliarios como formadores de precio

¿Por qué titulamos esta nota "barajar y dar de nuevo"?

Porque es lo que tenemos que hacer nosotros, los corredores y tasadores. Es casi una función de docencia, difícil que sea fácimente asimilada por los propietarios. Pero sino nos sinceramos todos con los valores de tasación permaneceremos en un mercado estático, sin reacción. Los valores no son los mismos del 2017, habrá que aceptarlo, para poder consensuar valores absolutos de propiedades más acordes a los precios de lo que se vende en pozo, y para hacer atractiva la posibilidad de inversión en lo usado, lo contrario es asistir al tristísimo panorama de "todo está en venta", pero en definitiva muy pocas son las concreciones. 

Habrá que hacerles entender a los propietarios de esos inmuebles que lo que ellos van a comprar también ha bajado.

El factor confianza

Sin confianza, no hay relaciones sólidas ni duraderas, y contrariamente a lo que muchos pueden aventurar la confianza es el primer factor ligado a la felicidad.

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Rápidamente necesitamos como sector, como industria del real estate, pero más aún como sociedad, seguridad jurídica y cohesión social. Si esto se da, las inversiones por sí solas volverán al sector.

Necesitamos como nunca señales que nos marquen confiabilidad en las políticas públicas y también de un pacto como sector. Tenemos que obrar de manera mancomunada, con consenso en los valores de tasación, marcando una nueva realidad ,una nueva época y asimilándola como punto de partida . 

Tal vez así como industria podremos, con consenso emerger con la fuerza que siempre caracterizó al sector.

LA AUTORA. Fanny Cruz. C.P.I. Matricula 045.